La autorización administrativa para derribar inmuebles urbanos arrendados según la ley de 1964: un ejemplo español de ultraactividad problemática del derecho transitorio
| Autor | Alejandra Boto Álvarez |
| Cargo | Universidad de Oviedo, España |
| Páginas | 110-125 |
Abogada. Becaria e investigadora del Programa Nacional de Formación del Profesorado Universitario del Ministerio Español de Educación, adscrita al área de Derecho Administrativo de la Universidad de Oviedo. Correo electrónico: alejandraboto@yahoo.es
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El presente estudio pretende dejar patente la confusión que puede suscitar la aplicación desmesurada de normativa que sólo sigue residualmente vigente a título transitorio. Para ello utilizaremos como Page 111 hilo conductor una potestad jurídico-pública regulada en una norma de derecho privado que fue derogada hace más de una década pero que sigue aplicándose de forma efectiva en la actualidad mucho más frecuentemente de lo que a priori podría sospecharse.1
Se trata de la autorización administrativa de derribo que se contiene en la regulación civil española del arrendamiento urbano de 1964. Un texto de mediados del siglo pasado, cuyas prescripciones para muchos han quedado olvidadas,2 pero que la realidad demuestra que están lejos de convertirse en letra muerta, pues han sido objeto de una prolífica aplicación efectiva en la práctica.3
Nos referimos en concreto de la previsión que, en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) de 1964, permitía a los gobernadores civiles autorizar derribos de edificios arrendados, excepcionando la prórroga forzosa de aquellos contratos (art. 62.2). Una normativa derogada (por el conocido "Decreto Boyer" de 1985 primero, y por la nueva Ley de Arrendamientos de 1994 después), pero que sigue siendo de aplicación a los arrendamientos concertados bajo su régimen; contratos, por tanto, con una vida larga, referentes a viejos inmuebles que, con la expansión urbanística vivida en España en los últimos tiempos, han ido quedando muy bien situados y han adquirido gran valor económico. Resulta inevitable, pues, tener presentes los intereses especulativos al reflexionar sobre la pervivencia de esta potestad e interrogarse sobre su legitimidad. Page 112
Tradicionalmente, el espíritu inspirador de la legislación arrendaticia en España ha sido siempre el de proteger y dar estabilidad al inquilino-arrendatario. Es este un dato que se aprecia en las distintas exposiciones de motivos de los sucesivos textos legales en materia de arrendamientos desde la primera LAU, en 1946,4 y que se va convirtiendo en un poso que impregna de manera permanente la conciencia jurídica popular.5 La figura típicamente ejemplificadora de esta protección es la prórroga forzosa: prórroga legal del contrato potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador.
Esta prórroga forzosa apareció recogida con carácter imperativo en la LAU de 19466 (art. 70); en la LAU de 19567 (art. 57), y en la LAU 1964
El conocido como "Decreto Boyer"9 fue el primero en suprimir el carácter imperativo de esta prórroga; se establecía como principio general la total libertad para pactar la duración del contrato y la no aplicación automática de dicho tipo de prórroga, aunque se admitía que las partesPage 113 la pactasen expresamente.10 Finalmente, la LAU de 1994,11 texto actualmente vigente y de marcado carácter liberalizador, termina ya de manera definitiva con tal figura. Se trata de una ley de gran complejidad, especialmente en lo que respecta al derecho transitorio, por cuanto debe dar cobertura a una situación en la que se han solapado distintos regímenes que coexisten a pesar de estar inspirados en principios sumamente diferenciados entre sí. Al tratar de armonizar estos regímenes el legislador se encuentra con un grave problema de justicia material, pues no resulta admisible que de repente se vean aumentadas las rentas de todos los contratos vigentes, pero tampoco lo es que se mantengan rentas irrisorias simplemente porque el contrato arrendaticio de los ascendientes familiares se ha perpetuado. El legislador trata de actualizar y renovar los contratos sin perder de vista las particularidades del régimen bajo el que se concertaron; para ello se establecen cinco disposiciones transitorias, donde entre otras cosas, se tiene en cuenta la capacidad económica del arrendatario y las condiciones fiscales a fin de convertir y actualizar los arrendamientos de vivienda, de negocio y otros contratos asimilados al inquilinato que se rigen por regímenes anteriores a la nueva ley.12
La vigente LAU deroga en términos generales el texto refundido de la LAU de 1964,13 pero siempre "sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias" del propio texto de 1994. Pues bien, precisamente en materia de prórroga forzosa, será necesario aplicar la LAU de 1964 como derecho transitorio14 para todos los arrendamientos que Page 114 al tiempo de entrada en vigor de la LAU de 199415 se hallasen privilegiados con dicha prórroga forzosa. En otras palabras, el artículo 62.2 de la LAU de 1964 seguirá siendo de aplicación a los arrendamientos concertados bajo el régimen legal de 1964 (esto es, antes de la entrada en vigor del Decreto Boyer),16 así como a los celebrados durante la vigencia del mismo si en ellos se hubiere pactado la prórroga forzosa de forma expresa o tácita.17 De ahí precisamente la importancia de esta figura, aunque sea transitoria, pues es un hecho que el mayor número de contratos con derecho a la prórroga forzosa se halla en inmuebles del casco antiguo de las poblaciones o del cinturón de ensanche, zonas que hoy resultan de un más que atractivo interés económico para los promotores urbanísticos. Son edificios antiguos, en solares muy bien ubicados, y es lógico que sus propietarios estén interesados en buscar nuevas formas de aumentar su rentabilidad, de ahí el reverdecer de esta figura.
Aplicando el régimen de la LAU de 1964 las únicas posibilidades que tiene el propietario del inmueble para oponerse a la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento son las que se contemplan en el artículo 62. Esto es: que el arrendador necesite la finca para sí o para sus ascendientes/descendientes (causa primera); la desocupación o cierre por más de seis meses, sin justa causa (causa tercera); que el inquilino ocupe más de una vivienda en la misma población y el uso de todas ellas no le fuese imprescindible (causa cuarta); que el inquilino hubiese podido disponer de un derecho de uso/disfrute sobre una vivienda desocupada y análoga a la arrendada (causa quinta) y, finalmente, la causa que va a ocupar nuestro estudio, que el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente con más viviendas (causa segunda), en los términos cuantitativos que allí se especifican.18 Page 115
Se trata, en pocas palabras, de un precepto relativo al derribo para nueva construcción, aumentando la edificabilidad. Nada tiene que ver, pues, con un desahucio como consecuencia de una expropiación forzosa; ni con un derribo por ruina (técnica, económica o urbanística) de la finca decretada por la autoridad municipal; ni con un derribo por pérdida o destrucción de la cosa objeto del contrato.19
El artículo 62.2 de la LAU de 1964 se desarrolla con más detalle en los artículos 78 y siguientes del mismo texto legal. Para que pueda prosperar la acción negatoria de la prórroga forzosa, es preciso que se tramite el oportuno expediente administrativo ante el gobernador civil, a quien corresponde autorizar la demolición del edificio. A falta de reglas específicas, la petición deberá formularse según las reglas comunes del derecho administrativo,20 y por tanto habrá de acreditarse la personalidad del instante y su legitimación (titularidad de la finca); la descripción del inmueble que se proyecta derribar y la del edificio que se pretende construir; la relación de ocupantes con su obligada identificación para que sean citados y, así mismo, deberán adquirirse los compromisos que se enumeran en el artículo 78 de la LAU de 1964, especialmente el referente al realojo de los inquilinos, y el de iniciar las obras de reedificación en el plazo indicado por la Autoridad administrativa.21
A la vista del escrito presentado por el arrendador, la autoridad gubernativa acordará iniciar el oportuno procedimiento administrativo. Los elementos a cuya concurrencia debe atender el gobernador civil a la hora de decidir sobre el derribo (normalidad o escasez de viviendas en la localidad; disponibilidad de mano de obra y de materiales de construcción, y existencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuera a destruir) se recogen en la propia ley (art. 79.2), aunque de forma imprecisa y poco rigurosa. No obstante, puede afirmarse que la decisión no es discrecional, puesto que para Page 116 que se autorice la demolición es necesario que se den los requisitos que la ley exige.22
La autorización o denegación del derribo por el gobernador civil es un auténtico acto administrativo, dado que emana de un órgano administrativo que actúa como tal, en ejercicio de sus potestades y dentro del marco del derecho administrativo. Y esto es así...
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