Trasmisión de bienes y registro de la propiedad en España (segunda parte) - Núm. 31, Junio 2009 - Revista de Derecho de la División de Ciencias Jurídicas - Libros y Revistas - VLEX 66329224

Trasmisión de bienes y registro de la propiedad en España (segunda parte)

AutorJoaquín Sánchez Cebrián
CargoDoctor en Derecho. Profesor de Derecho Civil de la Universidad Autónoma de Madrid.
Páginas35-64

Este trabajo se inserta en el marco del proyecto de investigación SEJ2005-O4765-JURI sobre La transmisión de la propiedad: especial referencia al Derecho europeo actual, dirigido por el profesor Dr. D. José María Miquel González y subvencionado por el Ministerio de Educación y Ciencia.

Doctor en Derecho. Profesor de Derecho Civil de la Universidad Autónoma de Madrid. Dirección postal: Universidad Autónoma de Madrid. Facultad de Derecho. Área de Derecho Civil (Despacho 9). C/ Kelsen 1. 28049 Madrid (España). joaquin.sanchez@uam.es

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1. Publicidad registral inmobiliaria: introducción

La transmisión del dominio de los bienes inmuebles se produce extrarregistralmente, fuera del Registro de la Propiedad, por cualquiera de los diferentes modos que ya hemos expuesto en la primera parte de este trabajo. De manera que, en el Derecho español, la inscripción no es constitutiva o necesaria para la adquisición de los bienes inmuebles por negocio entre vivos. Ahora bien, por otra parte, la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad le dota de publicidad erga omnes. De los efectos que produce la publicidad del asiento en la adquisición inmobiliaria nos ocupamos en la presente segunda parte del trabajo.

La materia que tratamos se regula en el Código civil y en la Ley Hipotecaria. Esta dualidad legislativa solo se explica por razones coyunturales del momento histórico en que se aprobaron dichos cuerpos legales. Originariamente, en el proyecto de Código civil de 1851, la materia relativa a los efectos de la publicidad registral inmobiliaria formaba parte del mismo Código. Pero dicho proyecto no se aprobó; y la urgencia, la necesidad inaplazable de regular la publicidad registral para dotar de certeza y seguridad al dominio y otros derechos sobre bienes raíces, determinó que se aprobara la primitiva Ley Hipotecaria de 1861 como ley especial, ya desgajada del Código civil, y de alcance general, aplicable en todo el territorio español. Debe advertirse que, pese a su nombre, no se regula solo el derecho de hipoteca, sino también los efectos de la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Después, en 1889, se aprueba el Código civil y se adopta el criterio de mantener vigente la Ley Hipotecaria (Vid. art. 1880 CC), sin perjuicio de incorporar al Código las doctrinas propias de aquella Ley (Base 26 de la Ley de 11 de mayo de 1888). De ahí que, hoy, la Ley Hipotecaria pervive separada del Código civil; pero las remisiones genéricas o en bloque que este realiza a la Ley Hipotecaria (arts. 608, 1537 y 1880) hacen de aquella, como señalan Lacruz Berdejo/Sancho Rebullida (2003), un trozo del Código civil. Page 36

Hay que señalar que la originaria Ley Hipotecaria (LH) de 1861 ha sido objeto de sucesivas modificaciones, y la actual se forma mediante una Ley de reforma de 1944 en la que se contenía una autorización al Gobierno para publicar una nueva redacción de la LH, tarea que se realizó en el vigente Texto Refundido de la LH aprobado el 8 de febrero de 1946.

Lo dicho no plantea ningún problema en la relación entre el Código civil y la Ley Hipotecaria cuando aquel realiza remisiones genéricas o particulares a esta, porque la remisión se ha de entender a la Ley Hipotecaria vigente en cada momento. Sin embargo, mayor dificultad plantean aquellos supuestos en los que el Código civil establece como contenido propio una regla procedente de la originaria LH, y después resulta que la LH varía o modifica la regulación de la misma materia. Si la regulación posterior resulta incompatible con la anterior, se producirá una derogación tácita de la norma, aunque ésta se encuentre en el Código civil. Así ocurre, por ejemplo, aunque es discutido, en el caso de la usucapión ordinaria contra el titular inscrito del artículo 1949 CC, que adopta la solución de la LH anterior, y cuya regulación se modifica por el actual artículo 36 de la vigente LH.

2. Planteamiento del tema

Al tratar de los efectos de la inscripción en la adquisición inmobiliaria, hay que señalar que el Derecho español establece una regla genérica que formula en sentido negativo los efectos de la falta de inscripción del derecho adquirido en virtud de título. Dice: "Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero" (arts. 606 CC y 32 LH).

El tema central reside en precisar frente a qué tercero será inoponible la adquisición en virtud de título no inscrito.

Una visión aislada de la regla expuesta permitiría deducir que la adquisición del inmueble en virtud de título no inscrito será ineficaz, inoponible, frente a cualquier tercero, o sea, frente a todo tercero. Si esto fuera así, en verdad, debería revisarse el postulado de la falta de Page 37 efectos constitutivos de la inscripción, porque si la adquisición no inscrita no pudiera hacerse valer frente a ningún tercero, la inscripción sería presupuesto necesario para la eficacia u oponibilidad del derecho adversus omnes, frente a todo tercero. Y, como señala Pau Pedrón (2001) , cuando se excluye la oponibilidad extrarregistral en términos absolutos, la inscripción es constitutiva de la situación jurídica. Pues bien, como veremos enseguida, esto no es así en el Derecho español.

Desde la originaria LH de 1861 se plantea el tema de los efectos de la inscripción, o de su falta, respecto de los terceros. Entre las partes contratantes lo que interesa es fijar el momento de la perfección del contrato, y este se produce por el mero consentimiento sobre la cosa y la causa. La inscripción no es, en absoluto, una formalidad, esto es, un requisito formal para la validez del negocio jurídico por cuya virtud se transmiten o constituyen derechos sobre bienes inmuebles. La inscripción es irrelevante entre los contratantes; se trata de determinar las consecuencias de la falta de inscripción del título de adquisición del inmueble frente a terceros. A tal efecto, ya la primitiva LH de 1861 distinguió entre terceros acreedores que han obtenido una anotación preventiva de embargo sobre determinado inmueble; y terceros adquirentes del dominio u otro derecho real, como la hipoteca, que han inscrito su título de adquisición en el Registro.

En la actualidad, según expresa el preámbulo de la Ley de Reforma Hipotecaria de 1944, no se limitan a terceros los efectos de la inscripción. Así, será aplicable a toda situación jurídica inscrita la presunción de exactitud registral que formula el artículo 38 LH y los efectos que se establecen consecuentemente. Ahora bien, hoy también subsiste el tema de los efectos de la inscripción, o de la falta de publicidad de la adquisición, frente a terceros. Y ello, como originariamente, tanto respecto de los acreedores del enajenante y del adquirente como frente a los demás adquirentes de derechos reales sobre el inmueble que traen causa del mismo transmitente.

En la primera parte del trabajo, ya hemos visto que en las tercerías de dominio se alza el embargo de determinado inmueble cuando el tercerista acredita su adquisición en un momento anterior a la traba, Page 38 aunque el adquirente no haya inscrito su derecho en el Registro. Pues bien, igualmente se produce dicho efecto, aunque el acreedor haya realizado una anotación preventiva del embargo en el Registro, según consolidada jurisprudencia1.

Por tanto, la anotación preventiva no concede preferencia al acreedor frente a las enajenaciones anteriores al embargo realizadas por el deudor ejecutado. Y, en este sentido, en el conflicto entre acreedor y adquirente no juega la prioridad registral para decidir la preferencia del derecho. La anotación preventiva de embargo afecta a las enajenaciones posteriores (arts. 38, V y 71 LH).

Igualmente, los acreedores del adquirente, aunque este no haya inscrito su derecho en el Registro, pueden hacer valer la adquisición frente al transmitente. En la práctica esta hipótesis es mucho menos frecuente que la anterior y se plantea en las tercerías de dominio interpuestas por el enajenante para levantar el embargo de determinado inmueble ordenado a favor de un acreedor del adquirente.

En estos casos se presenta cierta particularidad procesal cuando el transmitente es el actual titular registral del inmueble, porque entonces se deberá alzar la traba al constar inscrito el inmueble a favor de persona distinta del ejecutado, conforme a los artículos 38, III LH y 658 LEC; si bien, el mismo artículo 38 LH deja a salvo la acción del acreedor ejecutante para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que le asista sobre el bien respecto del que alzó el embargo. Es decir, en el juicio correspondiente podrá justificarse que el inmueble ingresó en el patrimonio del deudor, aunque todavía conste inscrito a favor de su transmitente.

No obstante, la STS de 6 de junio de 1989 (RJ, 4300) admite incluso el juicio de tercería de dominio para acreditar que el inmueble, aunque Page 39 conste actualmente inscrito a favor del tercerista, ya había sido adquirido por el ejecutado al tiempo del embargo y por ello mantiene la traba.

En suma, se advierte que la adquisición del inmueble en virtud de título no inscrito es eficaz frente a los acreedores del transmitente como también pueden hacerla valer los acreedores del adquirente frente al transmitente.

Los efectos de la publicidad registral se producen respecto de los terceros adquirentes de derechos sobre el mismo inmueble.

Ya en el Proyecto de 1851 se preveían, de una manera muy clara, los efectos de la inscripción, a saber: el conflicto entre los diversos adquirentes...

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