Costumbre mercantil en el sector inmobiliario: su aplicación en materia de arrendamiento de local comercial
| Autor | Daniela Alejandra Pérez Monje - María Isabel García Dussán - Mercy Enciso Ramírez - Diana Marcela Ortiz Tovar |
| Cargo | Estudiantes Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas |
| Páginas | 47-62 |
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Adriano Sant’Ana Pedra
Costumbre mercantil en el sector inmobiliario: su aplicación
en materia de arrendamiento de local comercial
Commercial practice in the property sector: its application
in the leasing of commercial property.
Daniela Alejandra Pérez Monje
María Isabel García Dussán
Mercy Enciso Ramírez
Estudiantes Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas
Director Proyecto: Diana Marcela Ortiz Tovar
Magister en Derecho Comercial - U. Externado de Colombia
Profesora Fac. de Ciencias Jurídicas y Políticas - U. Surcolombiana
Recibido: 28/02/2013 Aprobado 12/07/2013 dmortizto@yahoo.com
RESUMEN
Teniendo en cuenta que la principal forma de regular las relaciones sociales es la ley y que a pesar de la
amplia gama normativa existente en la legislación colombiana aún quedan vacíos legales, se hace necesario
recurrir a otras fuentes del derecho como la costumbre para lograr claridad y certeza en el desarrollo de
ciertas actividades.
Dentro de los grupos poco regulados por la normatividad colombiana se encuentra el sector inmobiliario,
que ha visto necesario acudir a la costumbre mercantil como fuente de derecho, para que a través de su
interpretación, integración y creación se suplan los vacíos respecto a las actividades que el sector desarrolla;
permitiendo con ello establecer las reglas generales, por las cuales se rige la actividad inmobiliaria.
Al tener las Cámaras de Comercio la potestad de certificar las Costumbres Mercantiles que se practican en
aquellos lugares que correspondan a su jurisdicción, se ha iniciado esta investigación para abordar las costumbres
mercantiles existentes en la actividad inmobiliaria de las ciudades de Neiva, Pitalito y Garzón en relación con la
intermediación en el arrendamiento de local comercial y el canon de arrendamiento a cobrar, para así determinar
si éstas cumplen con los requisitos exigidos por el código de comercio para su validez y aplicación.
PALABRAS CLAVE
Costumbre mercantil, sector inmobiliario, intermediación, arrendamiento de local comercial, canon de
arrendamiento.
ABSTRACT
Given that the main way of regulating social relations is the law and that despite the wide range of regulations
that we have in our country there are still loopholes, it is necessary to resort to other sources of law like the
custom to achieve clearly and certainty in the development of certain activities.
Inside groups poorly regulated by Colombian laws is the real estate that has seen necessary to resort to
commercial custom, as a source of law, so that through its interpretation, integration and creation the real
«Lo que acostumbramos a llamar instituciones necesarias, muchas
veces son instituciones a las que nos hemos acostumbrado».
Alexis Tocqueville
Revista Jurídica Piélagus, Vol. 12, N° 1, pp. 47-62- ISSN 1657-6799 – Enero – Diciembre de 2013 / 196 p. Neiva, Colombia
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No. 12 - Enero a Diciembre de 2013
Revista Jurídica Piélagus
estate can provided gaps about activities that sector develops, thus allowing to establish general rules, which
is govern the property business.
The Chambers of Commerce have the power to issue certificates in respect of Commercial Custom that
are practiced in those places under its jurisdiction, this research has been started to address the existing
commercial customs in the real state agency business in the cities of Neiva, Pitalito and Garzón in relation with
the intermediation in leasing commercial space and the canon of lease receivables, to determine whether they
meet the requirements of the commercial code for their validity and application.
KEYWORDS
Custom Commercial, Sector Real Estate, Brokerage, Leasing business premises, rent.
INTRODUCCIÓN
La ley es una de las principales normas que
pertenecen al ordenamiento jurídico y la Constitución
la reconoce como fuente válida de derecho. La ley
a su turno admite y autoriza a la costumbre jurídica
(Ley 153 de 1887, art. 13; C de Co art 3; C de P C art.
189) con las limitaciones que ella establece, como
fuente de derecho. Es la invocación que la ley hace
de la costumbre la que reafirma su pertenencia al
sistema jurídico y su naturaleza normativa.
Ahora bien, en el derecho privado, la costumbre
ha sido acogida de forma exclusiva; en materia
civil y comercial la costumbre cumple una función
de vital importancia para el tráfico jurídico, y el
carácter dispositivo de gran parte del ordenamiento
legal permite concluir que la costumbre y las
estipulaciones contractuales son consecuencia
de la libertad económica y de la iniciativa privada,
garantizadas constitucionalmente, y su exigibilidad
judicial se torna imperativa en virtud del interés
social de un intercambio económico transparente
y fluido y de la racionalización de la economía (CP.
arts. 333 y 334).
De hecho, la costumbre mercantil, podrá aplicarse
cuando así se requiera y tendrá el mismo poder
vinculante de la ley siempre que cumpla con los
requisitos que ésta exige para que una práctica se
considere como tal generando seguridad jurídica.
Una forma de dar certeza sobre la existencia de
las prácticas reiteradas, uniformes, obligatorias,
vigentes en una comunidad es la certificación
que emiten las Cámaras de Comercio en aquellos
lugares que corresponda conforme a su jurisdicción,
ya que es la entidad encargada de la regulación de
la Costumbre Jurídica Mercantil, generando como
resultado su preferente aplicación, salvo que la
misma ley mercantil de forma expresa invoque la
regulación de la ley civil.
En la práctica las inmobiliarias, con base en la
necesidad de establecer unos pilares para desarrollar
sus actividades y ante la falta de regulación normativ a
de este importante sector de bienes y servicios,
mediante una serie de hechos y circunstancias
han establecido las formas de definir y determinar
ciertos aspectos especialmente en el campo de
arrendamiento de locales comerciales, de tal manera
que se encontró necesario realizar un análisis de los
usos y las prácticas no regulados por la ley que se
llevan a cabo por las inmobiliarias, específicamente
aquellos relacionados con la estipulación del valor
del canon de arrendamiento de locales comerciales,
el término empleado por la inmobiliaria para el
respectivo pago al propietario del inmueble, el valor
(%) de la comisión por la intermediación y la exigencia
o no de la constitución de un seguro inmobiliario, de
ahí que el problema de investigación está dirigido a
determinar: ¿Cuáles son las costumbres mercantiles
de las inmobiliarias de la ciudad de Neiva, Pitalito
y Garzón en relación con la intermediación de
arrendamiento de local comercial y la determinación
del canon de arrendamiento a cobrar?
Teniendo en cuenta la problemática que se abordó,
el enfoque epistemológico más conveniente para
desarrollar la investigación fue el de carácter
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