La Ley 1480 de 2011 y su impacto en la estructura obligacional de las entidades fiduciarias como voceras de las fiducias de administración y pagos, también llamadas fiducias completas en desarrollos inmobiliarios Hacia un cambio de paradigma - Núm. 18-2, Julio 2019 - Revista e-Mercatoria - Libros y Revistas - VLEX 844155965

La Ley 1480 de 2011 y su impacto en la estructura obligacional de las entidades fiduciarias como voceras de las fiducias de administración y pagos, también llamadas fiducias completas en desarrollos inmobiliarios Hacia un cambio de paradigma

AutorNicolás Arango Vélez
CargoAbogado Universidad de Medellín. Especialista en Derecho Administrativo de la Universidad de Medellín
Páginas133-207
Revist@ e-MeRcatoRia, vol. 18 n.º 2, julio-dicieMbRe/2 019, pp. 133-207
impacto en la estructura
obligacional de las
entidades fiduciarias como
voceras de las fiducias de
administración y pagos,
también llamadas fiducias
completas en desarrollos
inmobiliarios –Hacia un
cambio de paradigma–*
Law 1480 of 2011 and its impact on the
obligational structure of trusts as voices
of administrative and payment trusts; also
called full trusts in real estate developments
–towards a paradigm change–
nicolás aRango vél eZ* *
* Fecha de recepción: 30 de agosto de 2019. Fecha de aceptación: 12 de diciembre de
2019. Para citar el artículo: Arango N. “La ley 1480 de 2011 y su impacto en la estructura
obligacional de las entidades fiduciarias como voceras de las fiducias de administración
y pagos, también llamadas fiducias completas en desarrollos inmobiliarios –Hacia un
cambio de paradigma–”. En Revist@ E-Mercatoria, vol. 18, n.° 2, julio-diciembre, 2019.
DOI: https://doi.org/10.18601/16923960.v18n2.06
** Abogado Universidad de Medellín. Especialista en Derecho Administrativo de la Universidad
de Medellín, Magíster Derecho Comercial Universidad Externado de Colombia año
2019, Jefe de Procesos Legales y Cumplimiento de la sociedad Industria Colombiana de
Motocicletas Yamaha S.A. Contacto: narango@incolmotos-yamaha.com.co
Nicolás Arango Vélez
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RESUMEN
El negocio jurídico de fiducia mercantil ha permitido en las últimas décadas
un crecimiento acelerado del mercado inmobiliario que ha impactado posi-
tivamente la economía nacional. En este, las entidades fiduciarias participan
bajo diversas y elásticas tipologías y posiciones contractuales, convirtién-
dose en eje central y en el motor de desarrollo económico y social del país,
pues trasmiten confianza y transparencia al consumidor y al constituyente
fideicomitente, haciendo que el mercado inmobiliario adquiera una dinámica
progresiva. En la mayoría de los casos, la decisión del consumidor a la hora de
adquirir una unidad inmobiliaria va a estar soportada en el deber de seguridad
y protección que otorga la entidad fiduciaria y que deriva de su experiencia,
probidad, solidez, vigilancia y alta regulación.
Pese a lo anterior, se ha creado una línea interpretativa alrededor del marco
obligacional propio de las entidades fiduciarias, que desdibuja las expectativas
legítimas del consumidor inmobiliario, pues sin ningún matiz o excepción,
excluye de plano la responsabilidad por el cumplimiento de los pilares básicos
sustanciales consagrados en la Ley 1480 de 2011 –información y publicidad,
garantía de calidad, idoneidad y seguridad y protección contractual–, con-
siderando la normativa dispuesta en el Código de Comercio y la regulación
particular del sector financiero, la base de su tesis. Contrario a ello, se aborda
en el presente el análisis hermenéutico en la materia de una forma sistémica y
armónica a la luz de los principios consignados en la Carta Política, integrando
a la normativa sectorial, las normas generales de protección al consumidor
y las instituciones propias del derecho privado con un nuevo enfoque cons-
titucional. Lo anterior, en tanto se trata de un tema de especial relevancia
constitucional, pues afecta el núcleo esencial de derechos constitucionales
reconocidos en la Carta Política como el derecho a la vivienda, a la dignidad
humana, a la igualdad y el deber de solidaridad.
De esta forma, se abre la posibilidad de considerar que, en ciertas catego-
rías de negocios fiduciarios en materia inmobiliaria, puntualmente en fiducias
inmobiliarias de administración y pagos llamadas también fiducias completas,
dependiendo de la finalidad económica, de la actividad en la relación negocial
y del rol asumido frente al consumidor inmobiliario, dichas entidades tengan
una responsabilidad directa respecto de las obligaciones emanadas de la Ley
1480 de 2011, lo cual se cimienta en los siguientes ejes axiales: 1. La Ley 1480
de 2011 como régimen normativo integrado a la actividad fiduciaria a partir
de: (i) Una interpretación sistémica, histórica y conforme a la constitución
del ámbito de aplicación regulado en el artículo 2 de la Ley 1480 de 2011; y
(ii) La conexidad contractual como institución hermenéutica de convergencia
normativa – La construcción y adjudicación de la unidad inmobiliaria al con-
sumidor como causa supra contractual del negocio subyacente en el contrato
de fiducia; 2 El consumidor inmobiliario no persigue adquirir un producto
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financiero, verbigracia, una cuenta de ahorro, pese a que obtiene la unidad
inmobiliaria a través de un vehículo financiero diseñado para el efecto, pues
[…] “el fideicomiso, en esencia, no es más que un mero vehículo de un negocio
subyacente1 […]; 3. Como consumidor de un bien material, es titular de todos
los derechos consagrados en la Ley 1480 de 2011 y concordantes, cuyos bas-
tiones fundamentales son: (i) La Información y Publicidad, (ii) La Garantía de
Calidad, Idoneidad y Seguridad y (iii) La Protección Contractual. Los anteriores
constituyen su principal interés, su finalidad última; 4. Conforme doctrina
de gran autoridad en la materia2, las entidades fiduciarias en su actuación
como gestores, deben procurar la satisfacción del interés o finalidad última
del beneficiario, y por ende el régimen de responsabilidad a de deducirse de
los dichos valores en juego, afirmación que emana del artículo 3 literal a) de
la Ley 1328 de 2009[3]; 5. El consumidor como beneficiario en la mayoría de
los casos, no es parte del contrato de fiducia inmobiliaria, es un tercero ajeno,
cuya finalidad e interés es propio e independiente4; y 6. Las obligaciones en
cabeza de las entidades fiduciarias no se circunscriben a las denominadas de
medio bajo un régimen de responsabilidad subjetivo conforme lo normado
en artículo 29.3 del Decreto 663 de 19935, pues todo dependerá del análisis,
la naturaleza, la finalidad del consumidor, la correlativa gestión para otro,
el pacto contractual y demás relaciones que se susciten en la ejecución del
respectivo negocio.
Palabras clave: Fiducia, consumidor, responsabilidad
ABSTRACT
The commercial fiduciary legal business has allowed in recent decades an
accelerated growth of the real estate market that has positively impacted the
national economy. In this, the fiduciary entities participate under diverse and
1 Cámara 4ª de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributaria de Mendoza
“Beral, Lidia Angélica c. Sociedad Mutual del Colegio farmacéutico de Mendoza s/
escrituración”, 31/07/2013.
2 bAenA CárDenAs , luis gonZAlo. Reflexiones acerca de la responsabilidad contractual
del fiduciario. 1ª ed., pp. 98-104. Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2013. isbn:
9789587109245.
3 (…). En tal sentido, las relaciones entre las entidades vigiladas y los consumidores financieros
deberán desarrollarse de forma que se propenda por la satisfacción de las necesidades del
consumidor financiero, de acuerdo con la oferta, compromiso y obligaciones acordadas”.
4 Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 1 de julio de 2009, M.P. William Namën Vargas.
Exp. 11001-3103-039-2000-00310-01
5 “Prohibición general. Los encargos y contratos fiduciarios que celebren las sociedades
fiduciarias no podrán tener por objeto la asunción por estas de obligaciones de resultado,
salvo en aquellos casos en que así lo prevea la Ley”.

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