Las obligaciones de las partes en el mantenimiento de inmuebles arrendados ¿un escenario de justicia contractual?
| Autor | Gustavo Adolfo Marín Vélez |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 175-212 |
- Este artículo es producto de la investigación "La teoría de los riesgos en el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles", adelantada en la Facultad de Derecho de la Universidad de Medellín por el docente investigador Gustavo Adolfo Marín Vélez (investigador principal) y el docente investigador Andrés Felipe Aguilar Aguirre (coinvestigador). La investigación fue culminada en 2006.
Gustavo Adolfo Marín Vélez: Abogado. Especialista en Derecho Inmobiliario. Docente investigador de la Facultad de Derecho de la Universidad de Medellín. Tratadista de la materia. gmarinvelez@hotmail.com.
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La relación contractual arrendaticia o contrato de locación implica que un tercero no propietario ocupe temporalmente un bien inmueble, para aplicarlo o destinarlo a la finalidad específicamente establecida en el contrato. Como se trata de un contrato para la tenencia transitoria del bien en un delimitado lapso de tiempo, es evidente que durante la vigencia del mismo pueden sobrevenir circunstancias materiales, de origen humano y/o natural, que afecten el inmueble arrendado, asumiéndolo como una unidad física debidamente individualizada.
La inexistencia en Colombia de un cuerpo normativo que funja como Estatuto de Arrendamiento de Bienes Inmuebles y, por el contrario, la presencia de una muy variada, dispersa, confusa y a veces antitécnica regulación normativa de esta importante modalidad contractual, constituye la explicación de los cada vez más frecuentes y graves conflictos en la dinámica cotidiana de la relación contractual que vincula a la parte arrendadora con la parte arrendataria del inmueble.
Asumiendo este evidente problema normativo, descendimos al escenario propio de sus particulares normas relacionadas con la siempre conflictiva obligación de conservar el bien inmueble arrendado, para que de esa forma se cumplan los propósitos o motivaciones de las partes.
Investigar de manera puntual y específica las obligaciones de las partes en el mantenimiento de los inmuebles arrendados nos ha permitido descender en forma detallada y minuciosa a las contradicciones normativas oportunamente detectadas, procurando explicarlas y, ante todo, presentando argumentos de consistencia que contribuyan a una razonable y adecuada solución de los conflictos interpartes que allí se encuban.
Estableciéndose adecuadamente el marco regulatorio del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, se determinaron sus aspectos conceptuales básicos, tales como su definición, las partes contratantes y la destinación del inmueble. A continuación se delimitó el objeto específico del problema investigado, para lo cual se efectuó un cuidadoso estudio de los apartados normativos correspondientes, y finalmente se identificaron las inconsistencias, los vacíos y las contradicciones fundamentales que reflejaban una especie de caos jurídico, ya que se hacía aun más dificultuoso el trabajo hermenéutico.
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Una pretensión final apunta a que tales reflexiones contribuyan a resolver razonablemente los múltiples, recurrentes y cuantiosos problemas que sobre dichos aspectos se presentan en el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, todo ello en el marco de la deseable JUSTICIA CONTRACTUAL que se reclama con urgencia en el ámbito de las relaciones patrimoniales de la sociedad contemporánea.
Ahora bien, es evidente que el problema objeto de este estudio podría ser escrutado bajo la perspectiva del derecho comparado, especialmente en relación con el derecho privado latinoamericano, que constituye su familia jurídica de mayor afinidad. Pese a ello, esperamos que la lectura desde esta última perspectiva sea elaborada en el contexto de un próximo estudio, a manera de un trabajo investigativo complementario y continuado sobre esta especial temática contractual.
El contrato de arrendamiento de bienes inmuebles constituye una de las modalidades contractuales de mayor utilidad en nuestro medio social. Pese a ello, resulta necesario afirmar que dicha circunstancia en modo alguno ha generado una preocupación fundamental del legislador, en punto de su adecuada regulación legal.
Desde nuestro Código Civil, expedido en 1886, se consagró una completa regulación normativa del contrato de arrendamiento, contenida en los artículos 1.973 a 2.052 de dicha codificación. Desde luego, esta regulación normativa acusaba múltiples inconsistencias, pero a pesar de ello sirvió como soporte normativo para esta modalidad durante la primera mitad del siglo XX.
Posteriormente, con fundamento en lo dispuesto en el parágrafo del artículo 3° de la Ley 7° de 1943 el Presidente de la República expidió un conjunto de decretos y normas que unidos conforman un bloque normativo denominado "NORMAS DE CONTROL DE ARRENDAMIENTOS", entre los que se destacan los decretos N° 453 y N° 1070 de 1956; el Decreto N° 1709 de 1963; el Decreto N° 1198 de 1964; el Decreto N° 2770 de 1976; los decretos N° 063 y N° 2923 de 1977; el Decreto N° 2813 de 1978; el Page 177 Decreto N° 3209 de 1979; el Decreto N° 3817 de 1982, y finalmente el Decreto N° 2221 de 1983.
Ya en 1971 había entrado en vigencia un nuevo Código de Comercio (Decreto N° 410 de 1971). De esta forma, se producía una confluencia de sistemas jurídicos regulatorios del contrato de arrendamiento, ya que los inmuebles con una destinación comercial eran regidos de manera prioritaria por las normas del Código de Comercio y los inmuebles que no tuvieren dicha destinación se regían entonces por lo dispuesto en el Código Civil.
La posterior expedición y entrada en vigencia de los decretos N° 3817 de 1982 y N° 2221 de 1983 implicó la coexistencia de tres sistemas jurídicos independientes y autónomos para regular el contrato de arrendamiento, en función de la destinación a que era sometido el inmueble: un primer grupo de normas reguladoras del contrato de arrendamiento de vivienda urbana (Código Civil y las normas o decretos subsiguientes expedidos hasta 1982); un segundo grupo de normas reguladoras del contrato de arrendamiento de locales comerciales (Código de Comercio y supletivamente el Código Civil), y un tercer grupo de normas reguladoras de los inmuebles con destinaciones diferentes a vivienda y local comercial, tales como parqueaderos individuales, oficinas y consultorios de profesionales liberales o independientes (decretos N° 3817 de 1982 y N° 2221 de 1983).
Luego fue expedida la Ley 56 de 1985, que fungía como un estatuto único para el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, norma que aún conserva vigencia para contratos celebrados con anterioridad al día 10 de julio de 2003.
Recientemente fue expedida la Ley 820 del 10 de julio de 2003, conocida en el ámbito ciudadano como un nuevo estatuto regulador del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, pero que examinada con detenimiento, dicho calificativo luciría como insuficiente. En efecto, debe precisarse que la Ley 820 de 2003 contiene regulaciones particulares para tres frentes o campos específicos, ya que contiene disposiciones atinentes al contrato de arrendamiento de vivienda urbana, disposiciones de carácter procesal íntimamente relacionadas con los procesos judiciales instaurados con fundamento en un contrato de arrendamiento y, finalmente, un conjunto de normas para viabilizar Page 178 la vigilancia y control de las personas, naturales o jurídicas, dedicadas al arrendamiento de bienes inmuebles en Colombia.
De esta forma, en lo que hace relación al contrato de arrendamiento de vivienda urbana, coexisten en la actualidad dos sistemas jurídicos diferentes. Así, los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 10 de julio de 2003 han de regirse por lo dispuesto en la Ley 56 de 1985 y los celebrados a partir del día 10 de julio de 2003 por la Ley 820 de 2003.
Con todo, conviene aclarar que las disposiciones contenidas en el Código Civil constituyen un soporte jurídico de carácter supletivo; o, si se quiere, un "techo jurídico" de indudable utilidad para la resolución extrajudicial y judicial de los múltiples conflictos originados en esta importante relación contractual.
El artículo 1973 del Código Civil define el contrato de arrendamiento como "...un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado".
Desde luego, la definición transcrita contiene por lo menos dos impropiedades jurídicas, toda vez que incluye como modalidades o expresiones de este contrato la ejecución de una obra civil o de una obra material, siendo ello equivocado porque dicha posibilidad configura un contrato típico y autónomo, regulado en los artículos 2053 a 2062 de la misma codificación. Así mismo, la prestación de servicios personales configura un típico contrato de carácter laboral, regulado por el Código Sustantivo del Trabajo, siempre que concurran las circunstancias de subordinación, dependencia y...
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