El mercado hipotecario y el financiamiento de la vivienda
| Autor | Gustavo A. Salas Rada |
| Cargo | Magíster en Ciencias Económicas con énfasis en Política Económica. Docente universitario de pregrado y posgrado |
| Páginas | 133-154 |
133
EL MERCADO HIPOTECARIO Y EL FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA
Gustavo A.
Salas Rada1
Universidad Católica
de Colombia
Recibido: 9 de febrero de 2010
Concepto de evaluación: 31 de marzo de 2010
Aceptado: 20 de mayo de 2010
El mercado hipotecario
y el financiamiento de la vivienda
1 Magíster en Ciencias
Económicas con énfasis
en Política Económica.
Docente universitario de
pregrado y posgrado.
Investigador de la
Universidad Católica de
Colombia. Auxiliares
de investigación: Évelin
Valencia Romero, Nidya
Rojas Rodríguez, Uriel
Gerena Avellaneda.
RESUMEN
El financiamiento a la vivienda en Colombia ha alcanzado en los últimos
años un significativo desarrollo. Para ello ha sido fundamental la configuración
de tres elementos complementarios: 1) la eliminación del efecto de la inflación
sobre el valor de las deudas de largo plazo, primero por la vía de desarrollar
una unidad de cuenta indexada a la inflación, que sea creíble y transparente
(la UVR) y, posteriormente, con el abatimiento de la inflación como fenómeno
macroeconómico; 2) la reforma al régimen de financiación con la expedición
de la Ley 546/99, que fue clave para el nacimiento y progreso de un mercado
de títulos hipotecarios, y 3) la política social de vivienda, según la cual el Es-
tado se ha ido moviendo progresivamente, aunque tal vez con lentitud, hacia
el subsidio de la demanda de vivienda de los grupos con más dificultades de
acceso a los mercados privados de financiamiento. Los cambios en el entorno
macroeconómico, en la legislación de la construcción y la categórica definición
de un derecho a la vivienda digna comprometen al Estado colombiano a diseñar
estrategias para responder al mandato constitucional, pues los esfuerzos no han
sido de impactos significativos, y la política de financiamiento ha presentado
fluctuaciones que han afectado su efectividad.
Palabras clave: financiamiento, vivienda, mercado hipotecario, políticas.
Mortgage market and the financing of the housing
ABSTRACT
Funding for housing in Colombia has made in recent years a significant
development. It has been instrumental in fashioning three complementary
elements: 1) elimination of the effect of inflation on the value of the debts
of long-term, the first by way of developing a unit of account indexed to in-
flation, which is credible and transparent (the UVR), and subsequently with
the abatement of inflation as a macroeconomic phenomenon, 2) reform the
system of financing involving the issuance of the Law 546/99, which was key
to the birth and achievement of a market mortgage securities, and 3) the so-
cial housing policy, under which the State has been moving gradually, though
perhaps slowly, toward the allowance of demand for housing groups with more
difficult access to private markets funding. The changes in the macroeconomic
environment, the legislation of the construction and categorical definition of
a right to decent housing to undertake Colombian state to devise strategies to
respond to the constitutional mandate because the efforts have not been of
significant impacts and policy Funding has presented fluctuations which have
affected its effectiveness.
Key words: Funding, housing, mortgage market, policy.
134
Gustavo A. Salas Rada
Finanzas y Política Económica, ISSN: 2248-6046, Vol. 2, No. 1, enero-junio, 2010
1972, una estrategia del gobierno del expre-
sidente Misael Pastrana para promover el desarro-
llo económico del país, a través del crecimiento
de la construcción1, permitió crear un novedoso
sistema de financiamiento de vivienda utilizando
una unidad de cuenta llamada unidad de poder
adquisitivo constante (UPAC), que se ajustaba con
la inflación (corrección monetaria) para mantener el
poder adquisitivo de los ahorradores en el sistema
a través de la modalidad de cuentas de ahorro en
UPAC, cuyos recursos se utilizaban para financiar
vivienda2. Para hacer operativo dicho sistema se
crearon las corporaciones de ahorro y vivienda
(CAV). Si en la política de financiamiento parecían
estar considerados los intereses de los involucra-
dos, entonces, ¿por qué no fue efectiva la política
de vivienda?
La política de vivienda en Colombia aún está
lejos de alcanzar el objetivo de aumentar el núme-
ro de propietarios, reducir el déficit habitacional
y garantizar soluciones de vivienda3 con planes
de amortización apropiados para cada rango de
ingresos. La problemática de la adquisición de vi-
vienda4 se puede resumir de la siguiente manera:
existen 11,2 millones de hogares, de los cuales el
73% (8,1) dispone de ingresos inferiores a 4 smlv,
son mayoritariamente informales (6,6 millones) y
sólo el 53% dispone capacidad de ahorro —definida
1 La financiación estuvo en cabeza de cuatro entidades estata-
les: el Instituto de Crédito Territorial (ICT), la Caja de Crédito
Agrario, el Banco Central Hipotecario y el Fondo Nacional
del Ahorro.
vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias
para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de
vivienda de interés social, sistemas adecuados de financia-
ción a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos
programas de vivienda”.
3 Se entiende por solución de vivienda el conjunto de opera-
ciones que permite a un hogar disponer de habitación en
condiciones sanitarias satisfactorias de espacio, servicios
públicos y calidad de estructura, o iniciar el proceso para
obtenerlas en el futuro. El subsidio familiar de vivienda de
interés social se podrá aplicar a planes de vivienda nueva,
construcción en sitio propio y mejoramiento.
4 La adquisición de vivienda es el proceso mediante el cual el
beneficiario (de un subsidio familiar) adquiere su solución
de vivienda en el mercado dentro de los planes elegibles
conforme a los requisitos y procedimientos establecidos,
mediante la celebración de un contrato traslaticio del do-
minio y su posterior inscripción en la oficina de registro de
instrumentos públicos competente.
esta como la diferencia positiva entre sus ingre-
sos y sus gastos mensuales—, porcentaje que se
reduce aún más (a 30%) en el caso de los hogares
arrendatarios que representan la tercera parte de
la población colombiana. De ahí que el subsidio
directo otorgado por el Gobierno a la adquisición de
vivienda constituya la única opción disponible para
los hogares con ingresos inferiores a 4 smlv y, por
tanto, que la construcción de ese plan de vivienda5
esté en función del monto y número de subsidios
asignados y desembolsados, que aún es insuficiente
para atender la demanda potencial. Las acciones en
materia de provisión de tierra urbanizable accesible
a los más pobres se limitan a la compra aislada de
tierra a altos costos, mientras los contribuyentes
municipales deben financiar los costos de la urbani-
zación, valorizando los suelos vecinos y congelando
recursos en la compra de suelo; así las cosas, cabe
preguntarse: ¿es viable la actividad constructora sin
el apoyo al crédito? ¿Qué tan viable es la reducción
del índice de precios6 en el sector constructor?
Existen restricciones en la política de vivien-
da de interés social (VIS) debido a la escasez y
disparidad de producción de tierras urbanizables,
lo cual se estimula con la reducción de estándares
urbanísticos, con el argumento de que un mayor
aprovechamiento del suelo estimula la producción
de vivienda nueva7. De lo anterior se deduce que
5 Este plan es el conjunto de cinco o más solu ciones de
vivienda de interés social subsidiable, dentro de las mo-
dalidades de vivienda nueva, construcción en sitio propio
o mejoramiento, desarrollado por oferentes que cumplan
con las normas legales vigentes para la construcción y ena-
jenación de la misma. En los casos de construcción en sitio
propio y mejoramiento de vivienda, las soluciones pueden
ser nucleadas o dispersas, objeto de una o varias licencias de
construcción. Cuando la disponibilidad de recursos del pre-
supuesto nacional para la asignación en cada departamento
o los recursos del Fovis de la caja de compensación familiar
sean menores al equivalente a cinco subsidios familiares de
vivienda, no se tendrá en cuenta el límite en el número de
viviendas aquí establecido.
6 Banco de la República. Comportamiento del índice de precios
de la vivienda usada IPVU. 2005. Índice ajustado. Bogotá:
Subgerencia de Estudios Económicos, 2006.
7 Las soluciones de adquisición de vivienda nueva a las que
podrá aplicarse el subsidio familiar de vivienda de interés
social deberán contemplar como mínimo, además del lote
urbanizado, una edificación conformada por un espacio
múltiple, cocina, lavadero o acceso a este, baño con sanita-
rio, lavamanos y ducha; adicionalmente, deberán posibilitar
el desarrollo posterior de la vivienda para incorporar dos
espacios independientes para alcobas.
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba