Posesión y propiedad inmueble: historia de dos conceptos colindantes - Núm. 12-2, Diciembre 2010 - Estudios Socio-Jurídicos - Libros y Revistas - VLEX 306653774

Posesión y propiedad inmueble: historia de dos conceptos colindantes

AutorCésar Carranza-Álvarez - Francisco Ternera-Barrios
CargoUniversidad Privada Antenor Orrego, Lima, Perú - Universidad del Rosario, Bogotá, Colombia
Páginas87-108

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1. Introducción

Posesión y propiedad son dos diferentes caras de una misma moneda. Las dos instituciones tienen un mismo eje: el disfrute, principalmente económico, de un bien. Sin embargo, mientras que la primera, tradicionalmente, se ha sostenido como un poder de facto o de hecho, el dominio o propiedad ha merecido la calificación de derecho real. En este orden de ideas, en tanto que la posesión se reconoce como un mero hecho jurídico, que modifica un derecho subjetivo,1 la propiedad, como todo derecho real, se la reconoce dotada

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de dos elementos reales: un haz de poderes directos sobre un bien y una serie de vínculos obligacionales (obligaciones reales). En estas líneas hablaremos de estas dos instituciones, hoy más que nunca, colindantes.

A través del tiempo, el abismo que entre propiedad y posesión se ha concentrado en dos aspectos, relacionados con sendos elementos de todo derecho real: el haz de poderes directos y las obligaciones reales. Por lo demás, estos dos aspectos interesan al particular y al Estado. Por un lado, mientras que el poseedor parece no estar dotado de mayores instrumentos jurídicos para el ejercicio y la defensa de su posesión, al propietario se le ofrece una serie de herramientas para el ejercicio, la defensa del derecho, el acceso al aparato crediticio, etc. Por otro lado, si el derecho de propiedad inmueble parece estar acompañado de obligaciones propterrem como el impuesto predial, las posesiones prediales, por su parte, se reconocen como desprovistas de estas obligaciones reales.2

Sin embargo, en países como Colombia y Perú se han introducido importantes reformas -tanto normativas como jurisprudenciales-, cuyo principal efecto ha sido el siguiente: el acercamiento de estas dos instituciones; es decir, se han extendido, principalmente a nivel inmobiliario, las bondades del dominio a la posesión. En las siguientes líneas daremos cuenta pues de estas dos instituciones, hoy más que nunca, colindantes.

Cuando hablamos de posesión inmobiliaria nos referimos a un vasto grupo de hipótesis: campesinos sin títulos de propiedad, campesinos con títulos no registrados, terratenientes con deseos expansionistas, invasores de tierras, personas al margen de la ley que explotan económicamente predios ajenos, inmuebles con yerros registrales, sucesiones informales, etc. En efecto, alrededor de la posesión confluyen intereses disímiles y necesidades diversas.

En este orden de ideas, las políticas tendientes a robustecer los derechos patrimoniales sobre la tierra apuntan a un importante universo de beneficiarios. Políticas legislativas demasiado laxas podrían tener como grave consecuencia, el ensanchamiento de la brecha pobreza-riqueza de un país. Un ejemplo revelador nos alerta sobre el particular. En Paraguay, una vez devastado el país por la infame guerra de la "Triple Alianza" de 1870, se impusieron una serie de políticas ambiciosas de adjudicación, usucapión y enajenación de tierras estatales, cuyos resultados, incluso hoy, son evidentes: la sustitución de los terrenos de explotación campesina -las denominadas

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"estancias de la patria"- por el estéril latifundio.3 En Colombia misma, ciertos fallos jurisprudenciales han permitido que situaciones, incluso violentas, merezcan el reconocimiento como verdaderas posesiones.4

Como se sabe, los códigos civiles latinoamericanos, inspirados ampliamente en el Código de Napoleón de 1804, acogen la concepción clásica, subjetiva de la posesión, muy próxima a la presentada por Savigny.5 De este modo, la posesión se nos revela como un elemento sine qua non para la ope-ratividad del modo de adquirir el dominio conocido como usucapión. Hablamos de la posesión separada y enfrentada a la titularidad del derecho real.

Sin embargo, en nuestros días, pese a su importancia, en materia de inmuebles esta institución parece no ofrecer mayores ventajas. Tres grandes falencias serán ventiladas a continuación.

Primero, de manera reiterada se sostiene lo siguiente: el poseedor no es reconocido como titular de derecho patrimonial alguno. En estos términos, la defensa de su posesión es muy limitada. Segundo, las ventajas patrimoniales que ofrece la titularidad de un derecho real, como el fácil acceso a un crédito, se desconocen por completo: los poseedores no pueden servirse de su posesión para acceder al sistema bancario, especialmente porque la posesión no se reconoce como un derecho patrimonial. Por el contrario, si llegara a reconocerse de esta manera, podría cobijar tanto al poseedor como a sus acreedores (incluso contra la voluntad del primero, en aplicación de la reconocida acción oblicua).6 Tercero, la posesión se presenta como un vehículo "lerdo", que conduce a la usucapión una vez cumplido un extenso término. En Colombia, por ejemplo, diez años de posesión irregular sobre un inmueble llevan a la usucapión extraordinaria (Art. 2532 C.C. mod. Ley 791 de 2002,

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Art. 6o col.) y cinco años de posesión regular sobre un inmueble conducen a la usucapión ordinaria (Art. 2529 C.C. mod. Ley 791 de 2002, Art. 4o col.).7 Respecto de la posesión de tierras o inmuebles por naturaleza, precisamente, estas tres grandes sombras de la posesión han sido esclarecidas, por los menos en parte, por tesis legislativas y jurisprudenciales interesantes. Sobre el particular, hablaremos de las nuevas calificaciones que ha merecido la posesión (I) y su acercamiento con el derecho de propiedad (II).

2. La posesión: derecho real y derecho de garantía

En Colombia la posesión ha sido calificada como un derecho real provisional (1). En Perú, por su parte, a nivel legislativo, se la ha dotado de importantes funciones de garantía (2).

2.1. La posesión como derecho real

La posesión puede oponerse a la titularidad del derecho real. Identificamos, pues, dos titulares de dos derechos reales diferentes: el poseedor del bien corporal y su propietario. El primero, aunque no es el titular del derecho de dominio, ejerce de manera autónoma y soberana los poderes de la propiedad: uso, goce y disposición (possessio ad imaginem dominii redacta est). Así entendida, la posesión es definida por el Código Civil colombiano como "la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño" (Art. 762 C.C. col.).

La jurisprudencia colombiana, particularmente de la Corte Constitucional,8 ha considerado que la posesión es un derecho real particular: un derecho real provisional, por oposición a los derechos reales. Para este alto tribunal, la posesión se diferencia de la propiedad en que ésta tiene un carácter definitivo, mientras que aquélla "puede caer frente a la acción que

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se deriva de la propiedad".9 En efecto, la Corte Constitucional consideró que la posesión es un derecho real provisional, que si bien se encuentra protegida por ciertas acciones reales, está sometida al azar de verse truncada por el ejercicio de la acción reivindicatoria del propietario del bien.

Un ilustre autor nos advierte de las diferencias que existen, en cuanto a temporalidad, entre posesión y dominio: la propiedad se puede concebir, en principio, como un derecho perpetuo que se transfiere a los causaha-bientes del dueño, mientras que la posesión es provisional porque "se pierde en presencia de un mejor derecho", o porque "está llamada a convertirse en propiedad por el paso del tiempo".10

A continuación hablaremos del contenido de este derecho real provisional (1.1) y de sus medios de defensa (1.2).

2.1.1. Contenido del derecho real de posesión

La posesión se reconoce sobre bienes corporales: muebles o inmuebles. El poseedor tiene ciertos poderes jurídicos directos sobre un bien corporal: puede servirse de la cosa -uso-, realizar sobre ella las transformaciones físicas que a bien tenga -disposición de la sustancia-, y el derecho de posesión incluso puede transferirse y transmitirse inter vivos y mortis causa -disposición jurídica-.11

Ahora, respecto de la apropiación de los frutos y productos emanados de la cosa poseída -poder de goce-, estimamos que la situación del poseedor se somete a las siguientes variables, según se trate de un poseedor que adquiere el dominio por usucapión (a), o de un poseedor "perdedor" respecto del cual triunfa la reivindicación del propietario del bien (b).

  1. Poder de goce del poseedor que adquiere el dominio del bien por usucapión

    En caso de usucapión del dominio sobre el bien poseído, el poseedor de mala o de buena fe puede adquirir todos los frutos y productos emanados de la cosa durante el término de la posesión. En este sentido podría decirse que el poder de goce del poseedor es total.

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  2. Poder de goce del poseedor vencido por la reivindicación del propietario del bien

    Sin embargo, el contenido de este poder de goce del poseedor puede ser dramáticamente inferior. En caso de reivindicación, el poseedor de buena fe vencido puede hacer suyos los frutos percibidos hasta la notificación del auto admisorio de la demanda.12 En efecto, a partir de ese momento, aquel poseedor que se consideraba de buena fe, ha de reputarse poseedor de mala fe. Es decir, el tratamiento al poseedor de buena fe vencido en juicio, cambia fundamentalmente a partir de la notificación de la...

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