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Los procedimientos en propiedad horizontal

AutorMartha Elena Ramírez C.
Páginas15-35

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Desde la creación de la ley 675 de 2001 con la cual se recogió y mejoró notablemente toda la legislación dispersa sobre esta temática, se logró unificar algunos criterios que permiten prever en el devenir de los tiempos, la existencia de una estructura que llevará, no solo a la profesionaliza-ción de los entes que la conforman, sino también al ejercicio eficaz de los procedimientos y el control de las actuaciones de los cuerpos de administración para garantizar el reconocimiento de los derechos y la exigencia del cumplimiento de las obligaciones de los propietarios y/o residentes o tenedores de estos bienes a cualquier título.

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Sin embargo, las costumbres arraigadas en otros formatos de vida inaplicables en este modelo de convivencia, el desconocimiento de las reglas aplicables a este régimen y la poca experiencia de quienes ejercen la dirección, la administración y el control de los actos que surgen al interior de este régimen, han propiciado fuertes confrontaciones entre los vecinos lo cual ha obligado a todos los actores a recurrir a otras instancias externas a los órganos de la copropiedad, buscando poderle poner punto final a ese desgaste emocional, físico y económico que representa, para quienes se ven abocados a estas situaciones.

Hasta hace muy poco, la mayoría de las personas que administraban la propiedad horizontal estaban lejos de cumplir con un perfíl mínimo necesario y por esta razón, entre otras, el nivel de desarrollo alcanzado en esta forma de propiedad es aún insignificante para su importancia. En el ambiente existe una creencia generalizada de que ésto, es un asunto de poca monta y nada está tan lejos de la realidad como ésta equivocada percepción.

Desafortunadamente la propiedad horizontal se sigue viendo y tratando como la cenicienta del derecho. A pesar de que un administrador debe tener perfil gerencial y debe también poseer competencias tanto organizaciona-les como relacionales de gran calibre, aún hoy, existe falta de preparación, de experticia y de actitud para lograr los objetivos que el legislador se trazó al contemplar y regular esta figura legal dentro de nuestro régimen jurídico. Esto ha llevado específicamente a dos situaciones, o bien a que algunos de ellos se vuelvan serviles o mandaderos de los miembros de los consejos, o a creerse reyecillos dictadores con maltrato incluido dentro de su ejercicio. La verdad es que no se puede dar ninguna de las situaciones, es decir, "ni tanto que queme al santo, ni tampoco que no lo alumbre", como dice el popular adagio.

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Lo más problemático de esta situación es que la mayor parte de la comunidad, incluidos muchos abogados, al desconocer las especificidades de este régimen, tratan de aplicar el régimen normativo en materia civil en un régimen especial y, por lo tanto, ignoran que muchas de las demás normas generales no le son aplicables a este sistema. Es por esta razón que, independientemente de que la legislación civil general contempla formas de hacer en otras disciplinas, en este régimen es exclusivo y solo se aplica de forma general el derecho en temas que no están contempladas las normas específicas o en la autorregulación que permite la ley a través del Manual de Convivencia.

A pesar de que la Ley 675 es muy avanzada por cuanto le permite la autorregulación a la comunidad, y pese a que las sentencias proferidas por las altas cortes han abierto caminos impensados hasta el momento, es necesario validar con todos los actores, incluídos los legisladores y los jueces de la república, temas tales como:

a) la prescripción extintiva de las obligaciones dentro de este régimen en el cual curiosamente se declara, pese a la naturaleza de tracto sucesivo de éstas,

b) La existencia de obligaciones propter-rem como las clasifica el derecho civil, y

c) el levantamiento de las protecciones de los bienes como: el patrimonio de familia y la afectación a vivienda familiar por cuanto no pueden dejar impagadas este tipo de obligaciones, en tanto en cuanto, afecten patri-monialmente a terceros y obligue a que los demás lleven a cuestas una obligación que tiene violación flagrante a una norma con relevancia constitucional, porque nuestro Estado reconoce y protege la propiedad privada y la prevalencia del interés general sobre el particular.

Tanto la Asamblea General de Copropietarios, como el Consejo de Administración, la Administración, el Comité de

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Convivencia, la revisoría fiscal y de manera general los copropietarios y residentes sin excepción, deben conocer las diferentes disciplinas y temas afines que por la naturaleza sui generis de este régimen impactan notoriamente como se ha dicho en otros escenarios y escritos a las personas que viven o tienen algún interés en estos bienes, bien sea porque impactan el bienestar de la comunidad o porque pueden producir detrimento o incremento patrimonial sobre los mismos.

Aunque solo daremos una mirada panorámica a algunos elementos relevantes dentro de las funciones legales de quien administra, lo pretendido es demostrar la importancia de los procedimientos dentro del proceso administrativo. Dicho de otra forma, tratamos aquellos temas vitales que no pueden dejarse de lado por el enorme desafío que este tema tiene y por lo tanto pesa sobre la responsabilidad de su representante legal.

Por todo lo anterior, es muy importante insistir en que la gestión integral del proceso administrativo, sobre todo dentro de este régimen se concentra concentrada en las siguientes áreas:

  1. Gestión administrativa

  2. Gestión operativa

  3. Gestión contable y

  4. Gestión jurídica

Para ello, nos concentraremos entonces sobre cada aspecto práctico dentro de las tareas específicas fijadas a la administración como lo determina la ley 675 de 2001, en la que aparecen, además de la definición de lo que significa cada ítem, un cuadernillo adjunto con los diseños específicos de cada tipo de procedimiento ajustado a los requerimientos de la norma, así:

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Artículo 51. Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo.

Lo primero que debemos aclarar es: ¿Qué es una facultad legal?

Etimológicamente FACULTAD proviene del latín "facultas", que significa PODER O CAPACIDAD. Cuando ésta es legal, además es física y mental. Jurídicamente la facultad es la atribución de un poder por parte de una norma jurídica que posibilita a alguien, hacer o dejar de hacer algo, dentro del marco normativo, o sea, sin sufrir consecuencias.

Facultad: la de ejecución

Es el poder para hacer que tiene una persona y hace referencia expresa a llevar a cabo una acción, un encargo o una orden de un ente superior sin que se le pueda tachar por ello.

Aquí es muy importante trazar la delgada línea prevista por la ley frente a la responsabilidad que afecta al ente nominador y fiscalizador por las acciones, omisiones o extralimitaciones del ejecutor que al fin es quien responde ante la ley.

En el caso específico de la ley 675, las condiciones para la ejecución, es decir las que están a cargo de la administración, deben ser miradas con precaución por cuanto el Consejo como órgano de control, responde solidariamente en las condiciones del artículo 50, lo cual hace gravosa la situación al contemplar esta norma la presunción de culpabilidad.

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Facultad: la de conservación

Es la custodia legal o situación jurídica que se da para la conservación de ciertos bienes por los cuales se ha de responder. Esto implica que se responde frente al detrimento o pérdida del valor de mercado tanto de los bienes comunes como de los privados. Esto es así, porque el deterioro que produce la vetustez de los bienes inmuebles por falta de buena conservación se ve reflejada en la fatiga de la construcción y de...

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