Las servidumbres - Sección sexta. Otros derechos reales - Derecho Civil Bienes. Derechos reales - Segunda edición - Libros y Revistas - VLEX 794630629

Las servidumbres

AutorJuan Enrique Medina Pabón
Páginas819-857
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Capítulo primero
Las servidumbres
458. El servicio que un predio presta a otro predio
Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto
sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño. [Art. 879 C. C.]
De acogerse la definición antedicha, se concluiría que conservamos la
visión romana de que un inmueble presta un servicio a otro inmueble, lo cual es
un fenómeno ajeno al sistema jurídico, que solamente reconoce relaciones jurídicas
entre sujetos de Derecho. Por ello, mejor recomponemos la definición diciendo que
una servidumbre es el derecho real que tiene el dueño de un inmueble de obtener
alguna ventaja del inmueble de propiedad de otro, a efecto de mejorar las condiciones
de utilización de su propio inmueble o, visto desde la perspectiva contraria, es la
carga o gravamen que tiene el titular de un predio de permitir que el titular de otro
predio obtenga un beneficio de este inmueble para el mejor disfrute de ese bien, en
determinadas circunstancias y con un limitado alcance, pero con oponibilidad plena.3
Pero el que nos hayamos tomado la molestia de hacer la mejora aca-
démica del concepto, no evita que tengamos que apreciar este derecho de la
manera empírica del romano, como si de verdad un predio prestara un beneficio
a otro predio y por eso en la servidumbre reconocemos un predio dominante,
que obtiene la ventaja, y un predio sirviente que presta el beneficio. Es más, la
inevitable asimilación del bien como titular de la ventaja llega hasta denominar
la servidumbre como activa si se aprecia desde el punto de vista del predio
dominante, y será pasiva si se toma respecto del predio sirviente.4
Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio dominante el
que reporta la utilidad.
3 Peñailillo arévalo, Daniel. Los bienes. Santiago: Editorial Jurídica de Chile, 2011, p. 486.
4 Recuérdese que tanto en derechos reales como personales recibe el nombre de sujeto activo el
titular de la ventaja y pasivo, el individuo que tiene la carga.
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Derecho civil. Bienes. Derechos reales
Con respecto al predio dominante, la servidumbre se llama activa, y con
respecto al predio sirviente, se llama pasiva. [Art. 880 C. C.]
La servidumbre es un derecho real y como tal comparte la oponibilidad
propia de estos derechos, es exigible por cualquiera que adquiera o detente el pre-
dio dominante, grava a todo aquel que sea dueño, poseedor o tenedor del predio
sirviente y cobija a todos los demás, quienes tienen que adoptar esa conducta
pasiva que permite al titular beneficiarse del derecho, pero sin llegar a imponer la
ejecución directa de alguna actuación para el dueño del predio sirviente.5
Los derechos de persecución y preferencia que son consecuencia de
esta oponibilidad, se manifiestan en el hecho de que las acciones para exigir
que cese la interferencia se intentan directamente contra el perturbador, esté o
no en la relación jurídica de la servidumbre.
La servidumbre necesariamente tiene que reflejarse en una mejora o
utilidad para el predio dominante, de modo que si la ventaja que se concede no
beneficia al inmueble sino directamente a su titular, no constituye servidumbre.
Por ello, un derecho de pastaje de ganado o de tomar frutos de los árboles o de
jugar en la cancha de tenis, que un propietario confiera a su vecino no son en
estricto sentido servidumbres, porque, como decían los romanos “No cabe imponer
servidumbre para permitir recoger manzanas o pasear y comer en predio ajeno
[Paulo; D. VIII, I, 8, Pr,] y aunque nada se opone a que se establezcan estos derechos,
se tratará de una obligación o una forma de tolerancia, mas no de un derecho real.6
La servidumbre se limita a suplir las necesidades de los beneficiarios del
predio dominante y por ello no será lícito que el dominante permita a terceros
obtener beneficio de la servidumbre que le han concedido y, si llegase a hacerlo,
estará abusando de su derecho. Con todo, esa limitación no se extiende a esos
terceros que obran por cuenta o en beneficio del titular de la servidumbre, como
invitados, proveedores y acarreadores, empleados, funcionarios de control, etc.
Por su parte el dueño del predio sirviente tendrá que respetar la servi-
dumbre del modo establecido, por lo que “…No puede alterar, disminuir, ni
5No es de la naturaleza de las servidumbres que alguien haga alguna cosa, por ejemplo levante
jardines, o proporcione una vista más amena o pinte en su propiedad, sino que soporte alguna cosa
o que no la haga” [Pomponio, D. VIII, I, 15, § 1].
6 Petit, Eugene. Derecho Romano, México: Porrúa, 2001, pp. 279 y 280. Trad. José Fernández
González.
Otros derechos reales
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hacer más incómodo para el predio dominante la servidumbre con que está
gravado el suyo” [Inc. 1°, Art. 887 C. C.].
No se menciona en la ley cuáles son los derechos del titular del predio
sirviente sobre la servidumbre misma, pero podemos deducir de las reglas
positivas que el dueño del predio sirviente tiene derecho a utilizar para sus
propios usos la respectiva servidumbre, siempre que no interfiera seriamente
el ejercicio de la ventaja que tiene el dominante. Por tal razón, si se trata de
una servidumbre de tránsito, el dueño del predio sirviente podrá utilizarla para
desplazarse hasta otro lugar de la finca o salir por allí a la vía pública, sin tener
que recabar permiso del dominante, por supuesto, sin tener que indemnizarlo
o pagar peaje y, si es de acueducto, tendría derecho a servirse de esta para sus
propios usos sin menoscabar el caudal que beneficia al predio dominante y, como
en muchos casos el derecho del dominante es de tal naturaleza que no admite
compartir el beneficio, el predio sirviente no podrá hacer uso de la infraestructura
de la servidumbre, como tomar la energía eléctrica de los cables o introducir o
sacar elementos de los ductos o cadenas de transporte de productos a granel.
Tampoco se indica si, al momento de constituir una servidumbre a
favor de otro predio diferente, puede utilizarse aquella ya existente, aunque
debería ser así para evitar el doble gravamen al predio, como se puede deducir
del artículo 926 del Código Civil. Entonces si el predio “C”, colindante con el
“B” que a su turno tiene una servidumbre de tránsito por el predio “A”, quedó
enclavado, la servidumbre ya existente en “A” debe ser utilizada por “C” para
su paso. Al momento de constituir esa segunda servidumbre se establecerán
las indemnizaciones que correspondan a “C” y a “B” en relación con “A”.
El dueño del predio sirviente debe permitir que el titular del dominante
realice en su predio lo que requiera para poder aprovecharse de su derecho [Arts.
885, 924 y 926 C. C.], es decir que la servidumbre se extiende a todo lo que sea
necesario para poder disfrutar el beneficio, asumiendo los costos de las obras.
El que goza de una servidumbre puede hacer las obras indispensables
para ejercerla; pero serán a su costa, si no se ha establecido lo contrario;
y aun cuando el dueño del predio sirviente se haya obligado a hacerlas o
repararlas, le será lícito exonerarse de la obligación, abandonando la parte
del predio en que deban hacerse o conservarse las obras. [Art. 886 C. C.]
La última parte del artículo anterior plantea una solución salomónica, al
presuponer que cuando el dueño del predio sirviente que se obligó a realizar las

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