Trasmisión de bienes y registro de la propiedad en España (primera parte)
| Autor | Joaquín Sánchez Cebrián |
| Cargo | Doctor en Derecho. Profesor de Derecho Civil de la Universidad Autónoma de Madrid |
| Páginas | 5-32 |
Este trabajo se inserta en el marco del proyecto de investigación SEJ2005-O4765-JURI sobre: "La transmisión de la propiedad: especial referencia al Derecho europeo actual", dirigido por el profesor Dr. D. José María Miquel González y subvencionado por el Ministerio de Educación y Ciencia.
Doctor en Derecho. Profesor de Derecho Civil de la Universidad Autónoma de Madrid. Dirección postal: Universidad Autónoma de Madrid. Facultad de Derecho. Área de Derecho Civil (Despacho 9). C/ Kelsen 1. 28049 Madrid (España). joaquin.sanchez@uam.es
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El presente trabajo trata de la trasmisión de los bienes por negocio inter vivos en el Derecho español, dentro del marco europeo, y con particular referencia a la trasmisión inmobiliaria.
Al exponer esta materia hay que hacer una advertencia preliminar: en el ordenamiento jurídico español se establecen las reglas de la trasmisión de los bienes con carácter genérico, esto es, con independencia de la naturaleza mueble o inmueble del bien. Y junto a dichas reglas, se establecen otras que tratan de fijar los efectos de la publicidad registral inmobiliaria; y, en particular, la eficacia de la inscripción en el Registro de la Propiedad para la adquisición de derechos sobre bienes inmuebles.
En este sentido, el Derecho español se diferencia de aquellos ordenamientos que, como el austriaco, alemán u holandés, establecen diverso régimen de trasmisión según la naturaleza del bien, y requieren la inscripción como elemento necesario o constitutivo para que tenga lugar la adquisición derivativa de los inmuebles.
Por lo dicho, el presente trabajo se estructura en dos partes: una primera parte en la que expongo las notas básicas sobre las normas relativas a la trasmisión de los bienes; y en la segunda parte -que se publicará en la próxima edición de la Revista de Derecho-, trato la incidencia de la publicidad registral en la adquisición inmobiliaria.
El Código Civil español de 1889 se forma mediante el sistema de una Ley de Bases, aprobada el 11 de mayo de 1888, en la que se contienen los principios que debían inspirar cada una de las instituciones. Pues bien, la Base 20 de la referida ley establece lo siguiente sobre la materia que tratamos: «Los contratos, como fuente de las obligaciones, serán considerados como meros títulos de adquirir en cuanto tengan por objeto la traslación del dominio o de cualquier otro derecho a él semejante [...]». Page 6
Se ve que cualquier contrato es fuente de obligaciones, pero no todo contrato será título para la trasmisión de los bienes, sino sólo aquellos contratos que, atendida su naturaleza, sean aptos o hábiles para producir dicho efecto. Ahora bien, el contrato, por sí solo, no producirá el efecto traslativo del dominio, sino que requerirá adicionalmente otro elemento para que tenga lugar la trasmisión de la propiedad del bien.
El Código civil mantiene la tradición histórica que establecía, según relata la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, lo siguiente: «Nuestras leyes, siguiendo a la romanas, adoptaron la diferencia entre el título y el modo de adquirir, y establecieron que el título sólo produjera acción personal, pero que la propiedad y los demás derechos en la cosa, y por lo tanto, las acciones reales que se dan para reivindicarlos, sólo nacieran de la tradición, o lo que es lo mismo, de la posesión de las cosas inmuebles». Hay que advertir que el texto citado sólo se refiere a la tradición o traspaso posesorio de los bienes inmuebles; y ello, porque el originario legislador hipotecario español trató de motivar, sobre la base del régimen jurídico existente, la innovación que introduce en esta materia como consecuencia de la regulación de los efectos de la publicidad registral inmobiliaria. Pero, el régimen de trasmisión de los bienes descrito es aplicable, igualmente, a los muebles.
El Derecho español adopta la llamada teoría del título y el modo en orden a la trasmisión de los bienes. El título es el contrato, o mejor, aquellos contratos que son adecuados o idóneos para trasmitir el dominio; y el modo consiste en la tradición o entrega de la cosa, según luego veremos al hacer referencia a los artículos del Código civil que establecen el desarrollo normativo de la mencionada Base 20 de la Ley 11 de mayo de 1888.
Resulta, por tanto, que el Código civil se separa en esta materia del criterio que establecía su precedente inmediato: el proyecto de 1851. Dicho proyecto adoptó el modelo francés de la trasmisión consensual del dominio de los bienes, de manera que el contrato, sin necesidad de tradición o entrega de la cosa, produce la transferencia de la propiedad. Page 7
Hay un artículo en el Código civil español que, al tratar del efecto de las obligaciones, evidencia la diferencia expuesta respecto del Derecho francés. En efecto, el Código francés prevé que la trasmisión de los bienes se produce por efecto de las obligaciones (art. 711) y, en consecuencia, se establece que el acreedor a la entrega de la cosa será propietario (art. 1138). En cambio, el art. 1095 del CC español prevé que el acreedor no adquirirá derecho real desde que nace la obligación de entregar la cosa, sino hasta que le haya sido entregada.
Vemos que se trata, principalmente, de fijar el momento en el que tiene lugar la trasmisión del bien por virtud del contrato: ya desde su perfección por el mero consentimiento de los contratantes, o ya desde la entrega de la cosa. Pero este asunto: cuándo se produce la transferencia del bien, poco interesa entre las partes del contrato. A quienes, en verdad, interesa determinar el momento en el que se produce la trasmisión del bien es a los terceros, o sea, a quienes no son partes del contrato.
A los contratantes lo que les importa fundamentalmente es determinar el momento en el que se perfeccionará el contrato, porque a partir de entonces quedarán obligados al cumplimiento de lo pactado y podrán exigirse la prestación debida. En cambio, determinar cuándo se produce el desplazamiento del bien del patrimonio de una persona al de otra, tiene relevancia tanto para los acreedores del enajenante o del adquirente, como para los terceros adquirentes que traigan causa del mismo transmitente.
En este sentido, hay que señalar que el Derecho francés, y aquellos ordenamientos jurídicos que adoptan su modelo, establecen reglas en interés de ciertos terceros que corrigen, limitan o complementan el principio de la trasmisión de los bienes por el consentimiento de los contratantes. Así, cuando se enajena la misma cosa a varias personas por distintos contratos, la propiedad se trasferirá al contratante que toma posesión de la cosa mueble de buena fe, aunque su título fuera de fecha posterior1. Page 8
En el mismo caso anterior, tratándose de bien inmueble, su propiedad se atribuye al adquirente que antes haya inscrito su título de adquisición del derecho en el Registro, y ello se establece como una consecuencia de los efectos de la publicidad registral, según veremos después al tratar esta materia con más detalle.
En este orden de ideas, hay que indicar que el Derecho español también contiene reglas similares a la descrita en el párrafo anterior. Y ello puede explicarse porque, pese a que el ordenamiento francés y el español prevén diverso régimen de trasmisión, en ambos se adopta el mismo criterio de la adquisición extrarregistral de los bienes, de manera que esta regla se complementa con normas encaminadas precisamente a determinar el valor de la inscripción en la adquisición inmobiliaria. Es decir, en ambos ordenamientos jurídicos al explicar la regla de la trasmisión de los bienes por negocio entre vivos, hay que añadir: sin perjuicio de los efectos derivados de la publicidad registral respecto de los inmuebles2.
El Código civil español dedica su Libro III a los diferentes modos de adquirir la propiedad, pero la regulación de esta materia no sólo se contiene en dicho Libro, sino que se encuentra dispersa en su articulado.
El citado Libro se inicia con una importante disposición preliminar, el art. 609, que menciona los modos de adquirir los bienes, sean muebles o inmuebles, y en la que está presente la distinción entre modos originarios y derivativos de adquirir. Page 9
En efecto, la citada norma alude a la ocupación y a la prescripción como modos originarios por los que se adquiere la propiedad de los bienes. Y, por otro lado, enumera los modos por los que se adquieren y trasmiten el dominio y demás derechos reales: «por ley, donación, sucesión testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición». En estos supuestos la adquisición del derecho es derivativa, es decir, proviene del precedente derecho del enajenante, de manera que sólo tendrá lugar la adquisición por los referidos modos de trasmitir el dominio, cuando el enajenante sea propietario o titular del derecho real de que se trate.
Pues bien, a continuación referiré por separado los diferentes modos de trasmisión inter vivos del dominio de los bienes; y, por tanto, quedará excluida la adquisición de los bienes por sucesión mortis causa.
La mención que realiza el art. 609 II CC de la ley, como un particular supuesto que produce la trasmisión de los bienes, no tiene sentido; porque, en definitiva, todos los modos de adquirir se establecen por una norma jurídica que describe los hechos para que tenga lugar el efecto adquisitivo del derecho.
La referencia a la ley puede entenderse, si es que tiene algún sentido, con carácter genérico; es decir, de...
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