El var historico: una propuesta metodologica para la medicion de perdidas esperadas en pesos de deudores hipotecarios con creditos en unidades de valor real (UVR). - Vol. 26 Núm. 116, Julio 2010 - Estudios Gerenciales - Libros y Revistas - VLEX 634844829

El var historico: una propuesta metodologica para la medicion de perdidas esperadas en pesos de deudores hipotecarios con creditos en unidades de valor real (UVR).

AutorCayón Fallón, Edgardo
CargoReport

Historical VaR: a methodological approach for measuring expected losses in pesos in the Colombian indexed inflation mortgage market

O var histórico: uma proposta metodológica para a medição de perdas esperadas em pesos de devedores hipotecários com créditos em unidades de valor real (UVR)

INTRODUCCIÓN

Al final de la década de los años noventa, Colombia sufrió una de las peores crisis económicas de su historia. Uno de los sectores de la economía que más se vio afectado fue el de los establecimientos de crédito y, en especial, aquellos con alta concentración de cartera en créditos hipotecarios (Romero, 2003). Esta crisis conllevó al gobierno nacional a emitir la Ley 546 de 1999, o más comúnmente denominada como la Ley de Vivienda. Uno de los cambios más radicales que supuso esta ley fue la transición del sistema de financiación de vivienda a largo plazo, basado hasta ese momento en unidades UPAC, (2) al que existe actualmente, que se basa en las denominadas Unidades de Valor Real (UVR). Es con relación a los supuestos inherentes en la fórmula para el cálculo de la equivalencia de UVRs en pesos que se basa la propuesta metodológica de este artículo para la medición de pérdidas en pesos desde la perspectiva del deudor hipotecario.

En Latinoamérica, y especialmente en el caso de Colombia, la inestabilidad económica hace que la captación de recursos a largo plazo tenga una naturaleza impredecible, dado que el costo de una vivienda generalmente equivale a los ingresos del deudor durante muchos años; esto hace que los créditos hipotecarios conlleven una naturaleza de largo plazo que se acomode a la capacidad de pago del deudor (Galindo y Lora, 2005).

Esta disparidad que existe entre la captación y la colocación, hace que los establecimientos de crédito que ofrecen préstamos a largo plazo se vean afectados por problemas de liquidez y pérdidas en el capital invertido por causa de la inflación. Es en este contexto y como solución a estos problemas, que países como Colombia optaron por sistemas de financiación indexados a la inflación con el propósito de proteger el valor del capital invertido por los establecimientos de crédito en préstamos hipotecarios (Galindo y Lora, 2005).

Esto trae el problema de que los riesgos que se originan por causa de las variaciones en la inflación sean trasladados de manera directa al deudor hipotecario, lo que en un escenario de alzas continuas de la inflación puede poner en peligro la capacidad de pago del deudor en cuanto a los desembolsos que este debe hacer en moneda corriente para cubrir el incremento de la equivalencia de las obligaciones originadas del crédito en unidades indexadas (Galindo y Lora, 2005). Es con relación a este problema que se genera la necesidad de una metodología que permita cuantificar de alguna manera el impacto económico al que se puede ver sometido el deudor con respecto a cambios inesperados en la inflación.

  1. LA METODOLOGÍA DE CÁLCULO DE LA UVR

    El Documento Conpes 3066 del Departamento Nacional de Planeación (DNP, 1999) establece que:

    En el Artículo 3 de la Ley marco para la Financiación de Vivienda Individual se establece que la Unidad de Valor Real--UVR-, es una unidad de cuenta que refleja el poder adquisitivo de la moneda, con base exclusivamente en la variación del Índice de Precios al Consumidor, IPC, certificada por el DANE. La misma ley faculta al Consejo de Política Económica y Social para establecer la metodología de cálculo del valor de la UVR. El valor en moneda legal colombiana de la UVR cambiará diariamente durante el período de cálculo, de acuerdo con la siguiente fórmula. (p.2)

    A continuación se muestra en detalle la fórmula para determinar el valor de la UVR y sus principales componentes:

    [UVR.sub.t], = [UVR.sub.15] [(1 + i).sup.t/d] (1)

    i Variación mensual del índice de precios al consumidor.

    [UVR.sub.t] La UVR para el periodo deseado.

    t El número de días comprendido desde [UVR.sub.15] hasta UVR, (este periodo puede oscilar entre 1 y 31 dependiendo del mes).

    d Los días calendario a los que corresponde el respectivo mes de la [UVR.sub.t].

  2. EL RIESGO REAL DEL DEUDOR HIPOTECARIO: UN PROBLEMA DE INFORMACIÓN

    A manera de ejemplo asuma que la UVR al 15 de febrero del 2008 es de 169,7099 pesos y que la variación mensual del IPC reportada para el mes anterior (3) (enero) es de 1,06% y se desea saber cuál es el valor de la unidad para el 14 de marzo del 2008. La formula sería:

    [UVR.sub.15] = 169,7099 x (1+0,0106)[??](28/29)

    [UVR.sub.15] = 171,4465

    Lo cual arrojaría un valor de 171,4465 para el 14 de marzo del 2008. Lo más importante de este ejemplo es ver que el valor de la unidad se determina por medio de una variable que puede presentar grandes variaciones como es el caso del IPC (inflación), ya que el valor futuro que puede tomar esta variable está sujeto al comportamiento del nivel general de precios de las diferentes canastas de bienes y servicios que se emplean en el cálculo del IPC. Dichos precios en condiciones macroeconómicas de exceso de demanda o por cambios de la oferta interna tienden a ser extremadamente volátiles.

    En estas condiciones de incertidumbre, el problema que enfrenta el deudor hipotecario es que rara vez cuenta con una información confiable en cuanto al riesgo financiero al que está expuesto por las obligaciones crediticias contraídas en un crédito UVR. Esto ocurre porque generalmente los bancos hipotecarios subestiman el impacto de estas variables en la información financiera que entregan a sus clientes, ya que al hacer proyecciones con base en la inflación anualizada y utilizar la equivalencia de esta en nominal mensual como tasa base para la proyección de los valores de la UVR a futuro, se puede estar subestimando el impacto de la variabilidad futura del IPC. Generalmente, los valores proyectados que la entidad financiera entrega de manera informativa a sus clientes son muchas veces menores a aquellos que realmente el cliente deberá pagar, ya que los valores reales se calculan con las variaciones del IPC mensual que publica el DANE mes a mes y no de la inflación anualizada, como es la práctica común de las entidades financieras para hacer las proyecciones de pago de las cuotas que deberán pagar sus clientes.

    A continuación se muestra un ejemplo entre lo que arroja un simulador de un banco hipotecario (4) suponiendo un préstamo que se solicita el primero de enero del 2007 (la UVR real al primero de enero es de $160,0284) y se liquida la cuota que debe pagar en pesos al 30 de cada mes; para esto la entidad asume la inflación anualizada del 2006 que fue de 4,48% (ver Tabla 1). Adicionalmente, se hace la salvedad que esto solo debe usarse para fines informativos sin que acarree ninguna responsabilidad de tipo legal que comprometa a la entidad, esto significa que todas las proyecciones del valor futuro de la UVR se basan en una variación mensual aproximada del IPC del 0,366%. A continuación puede apreciarse cómo esta proyección difiere con lo que el deudor realmente debe pagar durante los...

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